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香港跟随美联储加息能够影响2019年的香港楼市吗

2018-12-16 作者:金融   |   浏览(105)

  今年上半年,香港仍保持了较高的增长态势,截至7月底,楼价连涨27个月,仅上半年的涨幅就达到13%,香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。但8月以来,香港楼市开始出现了降温的迹象。此后,楼市寒意渐浓,不仅出现了蓝筹盘成交价格下跌两成和豪宅市场成交价格下跌三成的案例,而且整个市场成交量也大幅下挫;同时,土地市场“准地王”流拍、楼市交易违约率飙升接踵而至,也促使市场信心急转悲观。此外,由于美国持续加息导致全球流动性趋紧,香港十余年的低利率环境终结以及未来经济基本面预期的趋弱等因素,香港房价泡沫破裂的大背景或已成型。预期香港银行业将继续跟随美元加息,而逐渐升高的利率加速楼市拐点的降临。

  连涨27个月的香港楼价自今年8月以后,出现了转冷的迹象。数据显示,2003年以来翻了超过两倍的香港二手房价格自9月初以来下跌约2%;10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,降至16个月以来最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,为9月份的一半左右。不仅数据方面出现了明显的降幅,香港蓝筹盘和豪宅近期纷纷爆出高达2成、3成的成交价跌幅,更令投资者切实感受到了楼市的寒意。据中原地产报告显示,截至10月初被视为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日,嘉湖山庄已经出现实际成交价降幅超过22%的实例。同时,豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现,近日沙田区有豪宅降价30%售出。此外,香港土地市场还罕见地出现了“准地王”流拍;居住了香港近一半人口的新界东和新界西数家楼盘单月降价超10%;同时,从年初到10月底,香港新房交易中已发生36起个人买家违约案例,而2007年全年仅有9起,“违约潮”大规模爆发,数量增长3倍。这些现象齐发,说明楼市拐点已然降临。

  事实上,目前加重香港楼市看空情绪的,不仅是成交方面量价齐跌,很大程度上还有对未来经济基本面趋弱的预期。10月中旬,香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果显示,目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计房价将下跌。

  过去十年,香港楼市持续走强,造就了全世界最为火爆的房地产市场,不可否认香港房价存在泡沫。随着年内美国的两次加息,香港银行业也开始上调存贷款利率。今年9月,香港金管局再度跟随美联储加息,上调贴现窗基本利率25个基点,至2.50%。此后香港四大行汇丰银行、恒生银行、中银香港及渣打银行齐齐上调港元最优惠贷款利率,此举为2006年以来的首次,意味着香港超低息环境的终结,也直接导致房地产抵押借贷成本上升,置业人士的供楼负担将会加重,给香港楼市场带来巨大的压力。

  未来,美联储将继续推行货币政策正常化,即以继续加息来收缩过去十余年释放的流动性,香港大概率将跟随美联储进一步升息。这意味着香港楼市面临的压力还将加磅,本地经济也不可避免地受到影响。自香港银行业进入加息通道之后,多家机构也纷纷表示看空香港楼市未来走势,称因为香港楼市正经历15年来最差的宏观环境,并面临着利率上升、经济放缓和人民币贬值的冲击,预期香港楼市在未来一年的下调将在15%至40%之间。此外,由于香港的加息通道可谓刚刚开启,因此预期对楼市的影响或在2019年才会真正体现出来,这意味着楼市的下跌,才刚刚开始。

  上世纪末房价6年间从高位重挫70%的惨状仍然历历在目,虽然目前从宏观经济基本面来看,香港已经不具备上一轮楼市崩盘的背景条件,但鉴于目前已经出现的两成至三成的实际成交价降幅,楼市拐点已经坐实,机构给出最高40%跌幅的预期,或许并不夸张。

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